疫情防控期间涉及的房地产法律问题解答

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疫情防控期间涉及的房地产法律问题解答


疫情防控期间涉及的房地产法律问题解答


自新冠肺炎疫情发生以来,党中央、国务院高度重视。各级党委和人民政府及有关部门组织各方力量开展疫情防控,全域多管齐下,努力遏制疫情的发展势头。鉴于新冠肺炎疫情的严峻事态,必然对房地产开发领域也会产生较大影响。现将疫情防控期间可能涉及与地产有关的常见法律问题,并从现有法律法规及政策的角度给予解答,供房地产开发企业、物业公司、房屋出租者、房屋买受人等主体参考,希望能有所帮助。

01

问:受新冠肺炎疫情影响,商品房认购协议的履行期限能否顺延?

答:新型肺炎疫情属于法律规定的当事人自身不可预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定,当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等视为预约合同。认购协议在签订后,由于肺炎疫情导致履行期限延误的,签约双方均可以不可抗力作为免责事由,要求顺延履行期限。

【相关规定】:

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

重庆市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室发布《关于我市企业复工复产有关工作的通知》(2020年1月28日)规定,重庆市行政区域内各类企业复工、复产时间不得早于2020年2月9日24时。涉及市民生活和城市运行必需的行业(如供水、供气、供电、通讯、超市、农贸市场等)、疫情防控必需的行业(医疗器械、药品、防护品生产和销售等)及其他需要复工、复产的行业除外。

02

问:受新冠肺炎疫情影响,开发企业不能按照约定期限办理备案登记,应如何处理?

答:关于不可抗力,通常理解为合同当事人在签订合同时不可预见,在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件,如地震、海啸、瘟疫、骚乱、戒严、暴动、战争等情形。就本次新型肺炎疫情而言,该疫情属于合同当事人自身不可预见和避免的,同时对于政府采取的管控措施必须遵守,合同当事人自身不能客服,属于不可抗力情形。

因此,开发企业可以不可抗力作为免责事由,主张受疫情影响未能按照商品房买卖合同的约定期限办理备案登记不承担违约责任。但是在具体个案中,还需要结合具体情形分析,例如是否存在开发企业自身因素导致客观上无法履行备案义务、各地区遭受疫情影响的程度、相关政策出台和政府采取管控措施的具体时间节点,受疫情影响迟延履行的期间等因素进行综合评判。

【相关规定】:

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

重庆市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室发布《关于我市企业复工复产有关工作的通知》(2020年1月28日)

03

问:受新冠肺炎疫情影响,商品房买卖合同的当事人主张解除合同的,应如何处理?

答:受新冠肺炎疫情影响,导致履行合同确有困难的,双方当事人可以协商一致后解除合同。

如果无法协商一致,一方当事人以对方当事人逾期履行合同义务违约为由,主张解除合同的,如果对方当事人的逾期履行行为确系受新冠肺炎疫情影响,并以不可抗力为由主张免责的理由成立的,不能按照合同约定行使约定解除权。

一方当事人不能以对方当事人因疫情影响导致的迟延履行违约为由行使约定解除权,但根据法律规定,在符合法定解除情形下,一方当事人可以行使法定解除权。例如因本次新冠肺炎疫情属于不可抗力,《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。

在具体个案中,需要结合具体情形分析,例如违约方的迟延履行行为是否确系受疫情影响而导致,是否存在客观上无法履行义务的自身原因、受疫情影响迟延履行的期间等因素进行综合评判。

【相关规定】:

《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第一百一十七条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

04

问:受新冠肺炎疫情影响,房地产开发企业逾期办理商品房产权登记时是否应当承担违约责任?

答:新冠肺炎疫情影响重大,该疫情属于合同当事人自身不可预见和避免的,合同当事人自身不能克服,属于不可抗力情形。房地产企业未能在约定期限内办理商品房产权登记,可以不可抗力事件主张免除违约责任的承担。在疫情结束后,房地产开发企业应当积极推进房屋产权登记的办理。

【相关规定】:

《民法总则》第一百八十条规定:不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十八条规定:当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

05

问:受新冠肺炎疫情影响,开发企业不能按照约定时间交房,是否可以顺延商品房交房期?

答:确因疫情导致延期交房,开发企业可以相应顺延商品房交房时间。因疫情导致的停工停产已成为项目工地不能开展施工的不可抗力情形,导致工期延后,从而开发企业的交房期限也应延后。但如在疫情导致的不可抗力情形发生前开发企业已迟延交房的,开发企业不能主张免责或扣除不可抗力期限。

【相关规定】:

重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室于2020年1月28日发布的《关于我市企业复工复产有关工作的通知》

《合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

06

问:受新冠肺炎疫情影响,购房者月供是否可以延后还款期限?

答:对于受疫情影响暂时失去收入来源的人群,可以申请延期,具体期限以银行等金融机构政策为准。

【相关规定】:

银保监于2020年1月26日发布的《关于加强银行业保险业金融服务 配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》规定:“……对受疫情影响暂时失去收入来源的人群,在信贷政策上予以适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限……”

07

问:受新冠肺炎疫情影响,开发项目工期顺延的程序及工期顺延的认定?

答:在发生不可抗力情况下,房地产开发企业应对施工方提出的工期顺延程序是否符合约定进行审查,并对承包人提交的工期顺延申请和材料,着重审查疫情与工程工期延误的因果关系。房地产开发企业收到承包人提交的工期顺延申请,请从程序和实体进行审查,并作出是否顺延的认定。其一,应当审查承包人提出工期顺延是否符合施工合同约定,申请是否书面提出、提出期限是否在合同约定期限内、中间报告的次数和时间、最终报告和资料、疫情影响和证明等。其二,应当主要审查新冠病毒疫情与工期延误是否存在因果关系,具体如下:

(1)新冠病毒疫情是否发生在施工合同履行期间,在工程已然完工或尚未开工情况下,不符合工期顺延情形;

(2)疫情是否导致施工合同无法正常履行,审查施工方提交的政府及部门规定、材料采购、人员上岗、运输中断等证据;

3)若新冠疫情发生前约定工期届满,且新冠疫情发生在工期延误期间,则不应当予以顺延;

(4)若新冠疫情发生前工期未届满但已存在迟延履行,房地产开发企业应审查评估之前的迟延履行是否对工期发生根本影响,若之前的延误已将导致工期延误,则不应当予以工期顺延;若之前延误未必导致工期延误,则根据疫情影响确定顺延期间。

【相关规定】:

根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定,新型冠状病毒疫情应当属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力;根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明;根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第六条规定,承包人应当证明在合同约定的期限内向发包人或者监理人申请过工期顺延,且工期顺延事由应符合合同约定。

08

问:受新冠肺炎疫情影响,建设工程停工损失如何承担?

答:本次疫情属于不可抗力的性质,不应归责于发包人或承包人任意一方。因疫情导致工程停工,对于发包人的停工损失,若双方合同有约定,则可根据施工合同的具体约定,向承包人提出索赔;若合同没有约定,则根据《民法总则》关于不可抗力的规定,承包人因不可抗力不能履行民事义务的,对发包人的停工损失不承担民事责任。对于承包人的停工损失,因疫情属于不可抗力,工程停工并非发包人的过错,因此要求发包人承担承包人的停工损失没有法律依据,只能根据合同约定,若此时合同不存在相关约定的情况下,发包人对因疫情造成的承包人停工损失,亦不应当承担责任。

【相关规定】:

重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室于2020年1月28日发布的《关于我市企业复工复产有关工作的通知》

《民法总则》第一百八十条的规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。”

09

问:受新冠肺炎疫情影响,房地产开发企业开标活动不能如期进行,应该延期开标还是重新组织投标?

答:可以修改招标文件的开标时间,延期开标。修改后的招标文件,应当以书面形式通知所有招标文件收受人或潜在投标人,该期限不少于15日。延期后的开标活动,只要达到开标条件不用重新组织投标。

【相关规定】:

招标人因疫情不能复产复工,恰好原定开标时间又在前述不能复产复工期间内进行,招标人可以根据《招标投标法》第二十三条和《招标投标法实施条例》第二十一条的规定,对招标文件进行修改,重新确定开标时间,该时间不少于15日。

10

问:受新冠肺炎疫情影响,施工投标文件延误或逾期送达给招标人,招标人是接收还是拒收?

答:疫情期间,若开标时间仍按原定时间进行,则投标文件应被招标人拒收。若开标时间因疫情原因并经招标人提前修改的,施工投标文件在修改后的截止时间前送达给招标人,招标人应当接收。发生疫情虽属于不可抗力事由,但由于我国招投标法及实施条例中并未规定不可抗力情形,此时因疫情原因如封楼、封城、封路、禁止进入规定区域、无法获取投标文件进行送达等原因,导致投标文件延误或逾期送达给招标人,在招标人未修改投标截止时间的前提下,该延误投标的行为仍应视为无效,招标人仍应当拒收。

我国《民法总则》第180条及《合同法》第117条对不可抗力进行了规定,但由于投标行为属于要约,合同并未成立,不存在违约,不能依据不可抗力原则来免除尚未存在的违约责任;投标文件送达逾期,已违反招投标法,即便该等逾期系因不可抗力导致,也不得因不可抗力强制要求招标人接收该要约,并期待对其承诺。否则,对在期限届满前已送达的其他投标人将会造成不公,也违反招投标法的立法原则。当然,因不可抗力原因,投标人也应免除缔约过失责任,若投标人之前缴纳有投标保证金,可依据不可抗力的法定免责规定撤回投标并要回保证金,以免除其侵权责任。特殊情况下,若因全体投标人皆因疫情等不可抗力原因无法投标、或全体延误,此时则需要看招标人是否愿意依照招投标实施条例规定予以修改投标截止时间,若招标人坚持不修改、不延长,则视为本次招标无人投标或投标均无效,从而导致本次招标流标。一般情况下,遇到此种情形,招标人均会修改并延长投标截止时间,否则其招标的目的亦无法实现。

【相关规定】:

《民法总则》第一百八十条:因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十七条:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。 本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《招标投标法》第二十三条:“招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少十五日前,以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。”

第二十八条第二款:在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件,招标人应当拒收。

《招标投标法实施条例》第二十一条:招标人可以对已发出的资格预审文件或者招标文件进行必要的澄清或者修改。澄清或者修改的内容可能影响资格预审申请文件或者投标文件编制的,招标人应当在提交资格预审申请文件截止时间至少3日前,或者投标截止时间至少15日前,以书面形式通知所有获取资格预审文件或者招标文件的潜在投标人;不足3日或者15日的,招标人应当顺延提交资格预审申请文件或者投标文件的截止时间。

第三十六条:通过资格预审的申请人提交的投标文件,以及逾期送达或者不按照招标文件要求密封的投标文件,招标人应当拒收。

11

问:受新冠肺炎疫情影响,房屋承租人请求出租人减免租金或终止合同履行,如何处理?

答:就合同应该严守的理念而言,在租赁合同订立后,承租人即负有给付租金的义务,原则上给付租金的风险由承租人自行负担。一方面,此次疫情属于不可抗力,承租人可依据《合同法》第117条规定请求减免部分租金,履行通知及避免损失扩大的附随义务。另一方面,重庆市政府为控制疫情而要求企业延迟复工开市,并提倡国有出租企事业单位减免租金,帮扶中小企业共克时艰。那么因政府的行政命令而导致的无法正常开工开市,承租人请求减免租金的,人民法院可基于公平原则,结合具体情形进行判断。而对于承租人因疫情影响导致经济损失,继续履行租赁合同成本过高,请求提前终止租赁合同的情形,人民法院可依照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定,在判定承租人支付适当违约金后,依法终止租赁合同。在促进租赁合同持续有效履行的同时,也为承租人、出租人提供避免损失进一步扩大的风险出口。

但是对于租赁居住用途的房屋之合同目的是占有房屋。疫情并不导致合同目的不能实现,出租人依法不应承担房租减免责任。且性质不是商业门面、商铺、写字楼,不能与之相提并论。一般而言,国家银行也不会因为疫情减免按揭款,但可申请延期交纳。

【相关规定】:

重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室于2020年1月28日发布的《关于我市企业复工复产有关工作的通知》

《合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条:违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:

(1)违约方不存在恶意违约的情形;

(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;

(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。

人民法院判决解除合同的,违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

12

问:受新冠肺炎疫情影响,地产开发项目施工产生的损失和增加的费用如何分担?

答:建设工程施工合同中对不可抗力产生的损失和增加费用有约定按照约定执行,若无约定由双方协商,若无约定且双方后期也无法协商达成一致,则应当由双方按照公平的原则进行合理分担。

结合《建设工程施工合同示范文本》(2017)通用条款的内容,建设工程施工合同中对不可抗力产生的损失和增加费用按照以下情形分别执行:

(1)双方在有约定按照约定执行,若采用《建设工程施工合同示范文本》(2017)通用条款,且在合同协议书、专用条款及其他合同文件中未对不可抗力进行约定,则按照约定,永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏,以及因工程损坏造成的第三人人员伤亡和财产损失由发包人承担;承包人施工设备的损坏由承包人承担;发包人和承包人承担各自人员伤亡和财产的损失;工期顺延导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担,停工期间必须支付的工人工资由发包人承担;工期延误,发包人要求赶工的,由此增加的赶工费用由发包人承担;承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担。双方在合同协议书、专用条款及其他合同文件中对通用条款变更约定的,按照相关约定执行。

(2)双方在合同中无约定,双方可以就相关损失进行协商。

(3)双方合同无约定且双方后期也无法协商达成一致,则应当由双方按照公平的原则进行合理分担,但根据《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》(建市规〔2019〕12号)第十五条第二款第(五)项规定的原则,房地产企业可能将要对因不可抗力产生的损失及增加费用承担更大的责任。

【相关规定】:

《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》第十五条:“建设单位和工程总承包单位应当加强风险管理,合理分担风险。建设单位承担的风险主要包括:(五)不可抗力造成的工程费用和工期的变化。具体风险分担内容由双方在合同中约定。鼓励建设单位和工程总承包单位运用保险手段增强防范风险能力。”

《建设工程工程量清单计价规范》第9.11.1条:“因不可抗力事件导致的费用,发、承包双方应按以下原则分别承担并调整工程价款3、承包人的施工机械设备损坏及停工损失,由承包人承担;4、停工期间,承包人应发包人要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员的费用由发包人承担;5、工程所需清理、修复费用,由发包人承担。”

13

问:新冠肺炎疫情防控期间,物业服务单位是否有义务对其提供物业服务的小区开展疫情防控工作?

答:在疫情期间,物业服务单位除提供物业服务合同约定服务外,还应按照当地政府的行政管理要求,依法承担重大突发公共卫生事件防控的协助和配合义务,协助社区做好疫情防控宣传,做好住户及走亲访友人员的疫情排查、检测和登记工作,做好小区公共区域的卫生消毒工作,配合做好居家隔离监督工作,遇有疫情及时向社区、街道或疾控管理部门报告。在重庆和全国多地启动公共卫生事件一级响应的情况下,物业服务单位应依法履行法定职责,在政府和疾控部门的指定下,切实协助做好社区基层的疫情防控工作,若因怠于履行法定义务而造成疫情扩大或其他损失的,责任单位和责任人将依法承担法律责任。

【相关规定】:

《中华人民共和国突发事件应对法》第十一条第二款规定“公民、法人和其他组织有义务参与突发事件应对工作。” 

第二十二条规定“所有单位应当建立健全安全管理制度,定期检查本单位各项安全防范措施的落实情况,及时消除事故隐患;掌握并及时处理本单位存在的可能引发社会安全事件的问题,防止矛盾激化和事态扩大;对本单位可能发生的突发事件和采取安全防范措施的情况,应当按照规定及时向所在地人民政府或者人民政府有关部门报告。” 

第三十八条第三款规定“获悉突发事件信息的公民、法人或者其他组织,应当立即向所在地人民政府、有关主管部门或者指定的专业机构报告。”第五十六条第二款规定“突发事件发生地的其他单位应当服从人民政府发布的决定、命令,配合人民政府采取的应急处置措施,做好本单位的应急救援工作,并积极组织人员参加所在地的应急救援和处置工作。”

第六十七条规定“单位或者个人违反本法规定,导致突发事件发生或者危害扩大,给他人人身、财产造成损害的,应当依法承担民事责任。”

《中华人民共和国传染病防治法》第十二条规定“在中华人民共和国领域内的一切单位和个人,必须接受疾病预防控制机构、医疗机构有关传染病的调查、检验、采集样本、隔离治疗等预防、控制措施,如实提供有关情况。”第三十一条规定“任何单位和个人发现传染病病人或者疑似传染病病人时,应当及时向附近的疾病预防控制机构或者医疗机构报告。”

《物业管理条例》第四十六条规定“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”

重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部办公室《重庆市关于进一步加强重庆主城九区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》、《关于做好疫情防控有关工作的通知》。

14

问:物业服务单位在疫情防控工作中,对公共区域和公共设施消毒而发生的消毒药物、消毒设备投入以及体温检测、隔离措施等费用投入由谁承担?

答:根据《中华人民共和国突发事件应对法》、《中华人民共和国传染病防治法》、《物业管理条例》及地方政府文件等相关规定,物业服务单位在疫情防控中,依法应承担重大突发公共卫生事件防控的协助和配合义务,协助社区做好疫情防控,这是物业服务单位的法定义务。物业服务单位履行法定义务、承担社会责任过程中所产生的费用,首先应由其自身承担。如果确实存在自身经济难以承受的大额投入,物业服务单位应保留好相应的采购合同、付款凭证和票据,在疫情结束后可向所在社区申请从本次防疫特别经费中给予一定补贴;另外,物业服务单位也可与小区业委会协商,征求业委会意见后从小区公共收益中给予适当补贴,共同分摊抗击疫情而坚守的物业服务单位的损失。

【相关规定】:

物业服务单位在抗击疫情过程中所承担的、为防止疫情扩散而采取的特别的消毒、体温检测、隔离措施等责任,已超出了《物业服务合同》约定义务的范畴,是依据《中华人民共和国突发事件应对法》、《中华人民共和国传染病防治法》、《物业管理条例》及地方政府文件而应承担的法定义务,是企业应当承担的社会责任。《中华人民共和国传染病防治法》第六十一条规定“地方各级人民政府应当保障城市社区、农村基层传染病预防工作的经费。”因疫情防控做出贡献而导致自身经济困难的企业,可以向街道社区申请从专项经费中给予一定补贴。另外,《中华人民共和国民法通则》第一百零九条规定“因防止、制止国家的、集体的财产或者他人的财产、人身遭受侵害而使自己受到损害的,由侵害人承担赔偿责任,受益人也可以给予适当的补偿。”物业服务单位在抗击疫情过程中所做出的努力和额外的投入损失,其根本原因是为了其所服务的小区的业主生命健康安全。因此,从民法的公平原则、受益原则角度,物业服务单位也可援引民法通则的相关规定,与小区业委会协商,从小区公共收益中进行开支,给予一定的补偿。

15

问:新冠肺炎疫情防控期间,物业服务企业职工因履行预防或隔离工作而受到新型冠状病毒肺炎感染的救济渠道?

答:若物业公司职工在进行新冠病毒肺炎隔离与预防工作中,因履行工作职责,感染此肺炎或因感染此肺炎而死亡的,应认定为工伤,依法享受工伤保险待遇。未参加工伤保险的,由用人单位按照法定标准支付。工伤保险待遇包括:工伤医疗费、住院期间的伙食补助费、交通食宿费、配置辅助器具费、生活护理费、一次性医疗补助金、一次性伤残补助金、丧葬补助费、一次性工亡补助金等。

2.在职工隔离、观察期间,企业应支付在此期间的工作报酬,并不得以感染新冠病毒肺炎为由解除劳动合同。

【相关规定】:

2020年1月23日,《人力资源社会保障部、财政部、国家卫生健康委关于因履行工作职责感染新型冠状病毒肺炎的医护及相关工作人员有关保障问题的通知》(人社部函〔2020〕11号)指出:“在新型冠状病毒肺炎预防和救治工作中,医护及相关工作人员因履行工作职责,感染新型冠状病毒肺炎或因感染新型冠状病毒肺炎死亡的,应认定为工伤,依法享受工伤保险待遇。已参加工伤保险的上述工作人员发生的相关费用,由工伤保险基金和单位按工伤保险有关规定支付;未参加工伤保险的,由用人单位按照法定标准支付,财政补助单位因此发生的费用,由同级财政予以补助。”

《人力资源社会保障部办公厅关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》(人社厅发明电〔2020〕5号)要求:“一、对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工,企业应当支付职工在此期间的工作报酬,并不得依据劳动合同法第四十条、四十一条与职工解除劳动合同。在此期间,劳动合同到期的,分别顺延至职工医疗期期满、医学观察期期满、隔离期期满或者政府采取的紧急措施结束。”

16

问:新冠肺炎疫情防控期间,物业服务公司不执行政府采取紧急措施、控制疫情决定的,应当承担什么样的法律责任?

答:从疫情爆发到武汉封城后,各地政府都出台了各种针对疫情的管控措施,多地市启动了重大突发公共卫生事件I级响应,重庆市政府也根据《重庆市突发公共卫生事件专项应急预案》,启动重大突发公共卫生事件I级响应。

疫情期间,如不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施,给他人人身、财产造成损害的,应当依法承担民事责任。构成违反治安管理行为的,将由公安机关依法给予行政处罚。构成犯罪的,还应当依法追究其刑事责任。

【相关规定】:

《突发事件应对法》第六十七条 单位或者个人违反本法规定,导致突发事件发生或者危害扩大,给他人人身、财产造成损害的,应当依法承担民事责任。

第六十六条规定:单位或者个人违反本法规定,不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予处罚。

《治安管理处罚法》第五十条规定:有下列行为之一的,处警告或者二百元以下罚款;情节严重的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款:

(一)拒不执行人民政府在紧急状态情况下依法发布的决定、命令的。

《突发事件应对法》第六十八条 违反本法规定,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

《刑法》第三百三十条第一款规定:违反传染病防治法的规定,有下列情形之一,引起甲类传染病传播或者有传播严重危险的,处三年以下有期徒刑或者拘役;后果特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑:

(四)拒绝执行卫生防疫机构依照传染病防治法提出的预防、控制措施的。

17

问:新冠肺炎疫情防控期间,重庆市针对不动产的相关税收政策有些哪些?

答:因受疫情影响,企业复工延迟,房地产开发、建设、交易均受阻碍。目前国家的各项的优惠措施主要集中在中小企业,涉及到不动产相关的政策主要包括延期缴纳税款、减免房产税等税收、减免租金、减轻住房公积金缴存负担等方面。因各地情况不一,本文主要列举重庆市相关政策。

【相关规定】:

根据国家相关文件精神,重庆市于2020年2月4日出台《重庆市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施措施》,涉及到税收方面的主要有:

1、减免税收。对受疫情影响,缴纳房产税和城镇土地使用税确有困难的中小企业,可向主管税务机关提出申请,经审核后,给予不少于2个月的应纳税款减免。适用“定期定额”征收的个体工商户生产经营受到影响的,税务机关结合实际情况合理调整定额,或简化停业手续。(责任单位:重庆市税务局)

 2、延期缴纳税款。对受疫情影响,不能按期办理纳税申报的中小企业,依法准予延期申报;符合延期缴纳税款条件的,依法准予延期缴纳税款,最长期限不超过3个月;对受疫情影响,不能在承诺期限内补齐“承诺制”容缺办理税务注销登记资料的,依法准予延长承诺期限。(责任单位:重庆市税务局)

3、缓缴社会保险费。对受疫情影响,面临暂时性生产经营困难,确实无力足额缴纳社会保险费的企业,2020年一季度应缴纳的养老保险、失业保险和工伤保险费征收期可延长至4月底。延迟缴费期间,不收滞纳金,不影响参保人员正常享受待遇,不影响个人权益记录。(责任单位:市人力社保局、重庆市税务局、市经信委、市财政局)

4、实施疫期援企稳岗返还政策。对受疫情影响,面临暂时性生产经营困难且恢复有望、坚持不裁员或少裁员的参保企业,按规定经核准后,享受返还标准为3个月的企业及其职工应缴纳社会保险费的50%。(责任单位:市人力社保局、市医保局、市财政局)

5、减轻住房公积金缴存负担。对受疫情影响,生产经营出现困难的中小微企业,可申请降低住房公积金缴存比例,最低可降至国家规定的5%;对符合我市缓缴条件的,允许企业缓缴期限最长可至1年。(责任单位:市住房城乡建委)

6、减免租金。疫情期间,对承租国有资产类经营用房的中小微企业,减免1至3个月租金。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金,各区县对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。(责任单位:市国资委、市商务委、市财政局,各区县)

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问:新冠肺炎疫情防控期间,企业出租房屋的有关税费可否减免?

答:企业出租房屋应缴纳的税种包括:增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业/个人所得税等。在新冠肺炎疫情防控期间,重庆市部分税种是可以免税的。

【相关规定】:

(一)增值税

免收租金实际上属于赠予性质,直接对某个企业进行赠予不属于公益事业或以公众为对象,按照《财税【2016】36号》、《国家税务总局公告2019年第4号》的规定应按视同销售处理,应按非免租期的租金水平缴纳增值税,但如未达到增值税起征点的小规模纳税人则可以免交增值税。

(二)房产税、城镇土地使用税

重庆市已于2月4日发布《关于应对新型冠状病毒的肺炎疫情支持中小企业共度难关的二十条政策措施》,其中已经载明对于缴纳房产税和城镇土地使用税确有困难的中小企业,经申请和审核后给予不少于2个月的税款减免;但如果企业不属于中小企业则无法享受上述优惠,仍应缴纳房产税及城镇土地使用税。

(三)企业所得税

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》。

第二十五条 企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

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问:二手房交易中,买受人以二手房所在地曾有新冠肺炎疫情或原居住人曾受感染为由,要求解除二手房买卖合同或降低价款,如何处理?

答:二手房原居住人或所在地其他人曾感染新型冠状病毒,经过消毒或间隔一段时间后,病原体不复存活,不具备传染性,不影响房屋居住功能,故不属于法定的可以解除合同的条件,也不应当因此而降低价款。房屋有否染疫不影响居住的主要功能,不会导致房屋买卖的合同目的不能实现,出卖人没有义务主动告知,买受人不能以出卖人未主动告知、隐瞒事实为由,要求解除买卖合同或降低价款。若买受人在购买时特别注明或询问该二手房原居住人或楼栋其他居住人是否有染疫的情况,足以影响买受人是否购买该二手房的,此时若出卖人故意隐瞒染疫事实的,买受人可以以欺诈为由对该买卖合同向人民法院申请撤销。

【相关规定】:

 《合同法》第九十四条第(一)款规定,“因不可抗力致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同”。

《合同法》第五十四条规定,一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院撤销。

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问:新冠肺炎疫情防控期间,征用房屋及其它物质的实施主体包括哪些?

答:在疫情期间,征用的实施主体只能是国务院及县级以上地方人民政府。国务院有权在全国范围或者跨省、自治区、直辖市范围内实施,县级以上地方人民政府有权在本行政区域内实施。

【相关规定】:

《中华人民共和国传染病防治法》第四十五条第一款规定:“传染病暴发、流行时,根据传染病疫情控制的需要,国务院有权在全国范围或者跨省、自治区、直辖市范围内,县级以上地方人民政府有权在本行政区域内紧急调集人员或者调用储备物资,临时征用房屋、交通工具以及相关设施、设备。” 

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问:新冠肺炎疫情防控期间,地方政府是否有权征用途经该地方政府行政区域内的物资?

答:若该物资是由国务院统一管理、调拨的,地方各级人民政府不得以任何名义截留、调用。若该物资并非由国务院统一管理调拨,而是其他地方政府采购,仅途经该地方政府行政区域内,并非隶属于该地方政府行政区域内任何单位、个人,则该地方政府只能请求其他地方政府进行支援,也无权对该物资直接进行截留、调用。各地疫情严重情况不同,对疫情较重的地区来说,医疗物资应优先考虑分配、调拨,各项物资的分配、调拨应分清轻重缓急。地方政府间应互相扶持,如确有困难可请求国务院或其他地方政府提供支援,而不应直接对途经物资直接进行征用。因此,若该物资仅系途经而非隶属于该地方政府行政区域内任何单位、个人,则地方政府亦无权对该物资进行截留、调用。

【相关规定】:

2020年1月29日,国务院办公厅《关于组织做好疫情防控重点物资生产企业复工复产和调度安排工作的紧急通知》提出,国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制物资保障组负责对上述重点医疗应急防控物资实施统一管理、统一调拨,地方各级人民政府不得以任何名义截留、调用。所以,如该物资是由国务院统一管理、调拨的,地方各级人民政府不得以任何名义截留、调用。

《突发事件应对法》第五十二条规定:“履行统一领导职责或者组织处置突发事件的人民政府,必要时可以向单位和个人征用应急救援所需设备、设施、场地、交通工具和其他物资,请求其他地方人民政府提供人力、物力、财力或者技术支援,要求生产、供应生活必需品和应急救援物资的企业组织生产、保证供给,要求提供医疗、交通等公共服务的组织提供相应的服务。”

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问:新冠肺炎疫情防控期间,征用房屋、物资等是否需征得物权人的同意?

答:征用的实施主体因抢险、救灾等紧急需要,可以依法定程序征用单位、个人的不动产或者动产,而无需经过其同意。

【相关规定】:

《物权法》第四十四条规定:“因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。”

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问:返还被征用的房屋、物资后,是否仍还需给予补偿?

答:被征用的房屋、物资等,能够返还的,应当及时返还。只要单位、个人的不动产或者动产被征用,则应当依法给予补偿;另外,如征用后房屋、物资等毁损、灭失的,也应当依法给予补偿。

【相关规定】:

《物权法》第四十四条规定:“被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。”

《传染病防治法》第四十五条第二款规定:“临时征用房屋、交通工具以及相关设施、设备的,应当依法给予补偿;能返还的,应当及时返还。”

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问:新冠肺炎疫情防控期间,用益物权人能否获得相应补偿?

答:用益物权人应当获得补偿的前提是:“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使”,仅在前述情形下,用益物权人才有权依法获得相应补偿。

【相关规定】:

《物权法》第一百二十一条规定:“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”

(市开发协会法律仲裁服务中心、市律师协会供稿)


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